一、物业服务的概念

物业管理可以分为住宅物业与非住宅物业。其中，住宅物业服务包括保安、开荒清洁、绿化、园艺、及维修保养服务，非住宅物业服务包括商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等范围内资产的服务。物业管理是物业公司的基础业务，同时也是公司开拓其他增值业务的基础，帮助公司提升在物业开发管理价值链上的服务广度与深度。

(相关资料图)

物业管理是指通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

二、 物业服务行业发展分析

近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由2015年的23.6百万平方米增至2020年的48.8百万平方米，复合年增长率约为15.63%。物业服务百强企业在管物业平均数由2015年的154个增至2020年的244个，复合年增长率约为9.64%。由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的平均收益由2015年的540.8百万元增至2020年的1173百万元，复合年增长率约为16.7%。

中国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。2021年中国物业服务企业上市数量为14个。

其中2021年中国百强企业合约面积均值为7683.63万平方米，同比增长17.1%;中国百强企业管理面积均值为5692.98万平方米，同比增长16.7%;中国百强企业市场份额为52.31%。

中国物业管理行业分散且竞争激烈。为扩大在管建筑面积，实现规模经济，巩固市场地位，大型物业管理公司通过内生增长及收购方式积极加快扩张步伐。

为提高服务质量，降低人工成本，物业管理公司倾向于加快人才团队的建设，积累更多具备智能管理技能的人才。他们亦日益将其业务运营中的劳动密集型环节外包给分包商，同时更加重视聘请及培训专业且技术娴熟的雇员，以促进实施智能管理及信息技术，并助力创新以保持其领先的市场地位。

2022年上市物企中报季收官，从克而瑞物管统计披露中报的57家上市物企业绩表现(恒大物业、彩生活、奥园健康未发布中报;未含刚借壳上市的中天服务)来看，上市物企营业收入、在管面积两项指标增长放缓;净利润、毛利率和净利率三项指标下降。

2022年上半年上市物企营收均值为19.49亿元，碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务位列前三。53家物企营收均值同比增长26.5%，去年同期为54.7%，增长放缓。48家营收保持增长，9家下降。去年同期无营收下降企业。

近年来，“互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。

上半年社区增值服务收入均值为2.71亿元，排名前三为碧桂园服务21.12亿元、保利物业14.02亿元、绿城服务13.10亿元。一年来受疫情封控、经济环境等因素影响，2022H1物企社区增值服务增速大幅下滑。

上半年社区增值服务增速均值为27%，与2021年中133.7%对比，呈断崖式下降。披露数据的46家企业中31家增长，15家下降。而去年中期，公布数据的35家企业中33家增长，仅2家下降。

三、物业服务前景趋势分析

根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。”

根据法的等级效力，行政法规必须服从法律，包括立法的原则和条文; 物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。

资本市场也敏锐捕捉到趋向变化，央企估值上涨。7月华润万象生活市值首次超过碧桂园服务，成市值龙头。乘市场估值回归理性，华润万象生活、招商积余等央企开启收并购，加速规模扩张步伐。关联房企稳健，公司治理合规，全国化布局完善，让央企在行业逆境中异军突起。

截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值为21.47倍，约是整体均值的1.5倍。总市值均值达265.37亿港元，约是整体均值的4.5倍。2021年上市物企在资本市场历经大涨大落，物业估值回调重塑。2022年估值进一步折让，并呈现分化，央企物管深受资本市场青睐。

现阶段，我国物业管理行业正处于政策红利释放、管理规模扩张、管理业态丰富、增值服务迸发的快速发展期，头部企业集中度提升趋势凸显。2020年，500强企业营业收入4070.3亿元，均值8.14亿元，同比增长19.45%，业绩维持持续增长态势。2020年500强企业营业收入占行业总营收的比例为34.49%，较上年增加2.08个百分点。2018年至2020年500强企业营业收入所占市场份额增加3.26个百分点，头部企业的创收能力进一步增强。

中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显着增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。随着中高收入阶层的涌现及其消费力不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中国中高端物业管理服务的发展产生重大影响。在客户需求及激烈竞争的推动下，物业管理公司已进行投资以提高服务质量，且更加注重客户的需求。物业服务百强企业顺应这一趋势，采取多项措施，优化其传统的物业管理服务，并运用技术解决方案提升服务质量。根据中指院的资料，服务质量得到提升的物业管理公司可收取较高的服务费。

专家预计，“十四五”末全行业收入将达2万亿元规模。2020年对于物业管理行业是意义非凡的一年，新冠肺炎疫情激发了物业管理行业的发展。2020年初，上市公司仅有24家，截止到2020年12月底，共有42家物企已经上市。

通过利用云应用、电子商务、物联网、大数据及人工智能等资讯科技，多数物业管理公司得以发展出多元化业务、削减劳工成本并提升盈利能力。此外，通过采用新技术并使用电子服务平台，物业管理公司能够有效整合及分配资源，以提供更加多元化的社区增值服务并进一步将彼等的服务扩展至公共空间管理、社区金融、房地产代理及家政服务。

整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业服务行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。

未来，物业服务将引领房地产业向多元化、综合性的服务集团转型。未来，物业管理不仅提供基础物业业务，还将成为综合性、多元化的服务单元，可能成为智慧城市和社区运营的重要服务群。

展望2023年，房地产开发周期的回暖和企业信贷的回暖将有利于销售规模和盈利能力的恢复，而产业结构调整和新业务线的拓展将继续促进优秀企业的成长。

未来房地产行业的整体发展是一个多维度的发展模式。未来物业公司的核心盈利点不是提供基础物业管理服务，而是按服务体验套餐收费。在提供最基本的物业服务时，按服务套餐收取物业费。这种模式的核心不是简单的物业管理，而是综合业主提供多元化服务。

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