2月9日，58同城和安居客发布的《2023节后返城租房调查报告》(简称《报告》)显示，重点城市春节后一周租房热度环比翻倍，部分城市租房热度涨幅超过200%。不过，虽然租房市场火热，部分承租人也表示，一线城市租房有压力。

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重点城市租房市场调查报告

过去两年，受新冠疫情影响，租房或者换租的人减少，租房市场活跃度降低。随着2022年末防疫措施优化，今年春节过后，租房市场一扫疫情期间的阴霾，活跃气氛尽显。

2月13日，诸葛找房数据研究中心发布的《2022年重点50城租售比调查研究报告》提到，北京、上海、深圳已形成租房压力圈。

伴随春节后返乡大军回流，以及新一年的跳槽热，今年2月租赁市场火热。58同城和安居客发布《报告》显示，重点城市春节后一周(1.28-2.3)租房热度环比翻倍，部分城市租房热度涨幅超过200%。

根据《报告》，从春节后一周的城市租房热度数据来看，一线城市及部分二线城市的租房热度排名靠前，如北京、成都、重庆、上海、深圳等城市。

《报告》显示，重点40城中，绝大部分城市，春节后一周的租房热度环比翻倍。成都、深圳、郑州、苏州、武汉、杭州等城市，春节后一周，租房热度环比涨幅超过200%。

一系列租赁市场利好政策与市场回暖的双重刺激下，租房供应正在同步出现上涨。

上述租房调查报告显示，春节后一周，一线城市中上海、北京、深圳租房供应排名前三，杭州、重庆、成都、南京、苏州、广州、长沙排名位列前十。周环比涨幅方面，春节期间租房供应处于低谷，节后挂牌房源大幅增加。

月租金价格方面，春节后一周，一线城市租房供应中4001-6000元的房源占比27.6%，2001-4000元的房源占比25.5%;新一线城市中，1001-2000元的房源占比最多，为44.5%，2001-3000元的房源占比25.1%。

根据中研普华研究院《2023-2028年房屋租赁行业市场发展环境与投资趋势分析报告》显示：

深圳和上海租房成本占收入30%

2022年本科毕业的河南人袁可，第一次租房是在北京市朝阳区，她告诉记者，押一付三，再加上还要给中介交一个月房租作中介费，总计是5个月房租。对应届毕业生来说，压力很大。

据了解，上海的中介费收取方式和北京不同。北京的租房中介费多由承租人承担，但上海则是承租人和出租方各承担一半。北漂袁可对记者表示，“羡慕上海的中介费规则，承租人压力会小一些。”

《报告》显示，对于房租的支付方式，33.8%的意向租房人群接受季付。另外，还有30%意向租房人群选择半年付，有22.2%的意向租房人群希望可以月付租金。袁可表示，“如果应届毕业生租房可以凭借毕业证，采用押一付一的方式就好了。”

衡量租金水平是否合理，有一个指标叫“租金收入比”，也就是个人租房租金费用与个人可支配收入的比值，这一指标直观地反映了居民的租房压力。

根据《报告》，目前我国以深圳、上海、北京三个城市为核心，形成三个租房压力圈。这三个城市的租房收入比，分别是深圳30.2%、上海28.6%、北京27.4%。

值得提到的是，三亚紧随深圳、上海、北京之后成为第四，而广州位居第五名，其租金收入比为19.4%。

《报告》显示，虽然深圳和上海的租金收入比小幅回落0.2个百分点，但是租房压力仍然不小，租金成本占据收入的三成。

租房者姜月(化名)表示，曾经遇到过中介中途涨房租，因为双方意见向左，后来还尝试过通过报警解决。

《报告》还显示，大家普遍能接受5%以内的租金上涨，占比42.6%。接受10%以上租金上涨的人群，占比不足10%。此外，也有超两成的人群表示，不能接受租金上涨。

上海长租公寓又成了资本宠儿

蛰伏良久的长租行业再迎春天。据仲量联行统计，2022年，上海长租公寓投资大宗交易额达65.5亿元，同比上一年度增长263.89%。

从资本抢滩、跑马圈地，到行业洗牌、重获青睐，长租公寓行业在7年内经历多次转折。曾备受争议的长租公寓，为何又成为资本宠儿?

记者走访发现，当下，地产业高质量转型、国家政策红利、监管规范化以及企业内生增长力，让长租行业拥有受到投资机构青睐的更多资本。在上海加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的过程中，长租公寓作为重要市场力量深度参与其中，并试图闯出新赛道。

存量资产运营是万亿市场

今年1月，建设银行与万科联合成立百亿住房租赁子基金，其母基金“建信住房租赁基金”在2022年9月刚刚成立，总规模达300亿元，拟通过投资收购房企存量资产，提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房。拥有7500亿美元管理规模的全球最大房地产投资机构之一博枫资产，也顺利收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目，计划提供560间房源。

“长租大宗交易市场逐渐活跃，和房地产行业发展模式转变有关。”总部位于上海的长租公寓头部企业安歆集团CEO徐早霞表示，地产行业进入深度调整阶段，过去以高增长高周转为代表的增量开发模式不可持续，转向存量资产高质量运营阶段。资产运营增值将是一个万亿市场，因此被内外资普遍看好。

上海寸土寸金，有相当一部分长租公寓通过盘活酒店和产业园区的物业而来，属于存量资产运营范畴。存量资产运营不同于一次性的卖房生意，虽不能“赚快钱”且高度依赖管理水平的高低，但优点在于收益稳健。这正对投资机构当下的胃口。

“疫情、全球通胀等因素导致投资市场不明朗，机构态度趋于谨慎，更加青睐具有长期性的低风险资产，这是欧美和新加坡等地机构加仓长租板块的原因。”魔方生活服务集团首席战略官胡鼎表示，过往数据显示，长租公寓收益能力浮动不受经济短期波动影响，相比地产业其他板块，抗周期性更强，是投资避险优选。

较强抗周期性来自长租公寓的民生属性。居住是刚需，其中租赁又比大宗房产买卖更稳定，使得长租公寓需求端的底盘十分扎实。魔方生活服务集团在全国运营约8万套公寓，疫情发生3年来，整体出租率保持在90%左右，租金下跌幅度也远低于办公、商业和酒店。

保租房政策持续释放红利

2022年，全国首例由市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT“华润有巢REIT”上市。记者从华润有巢了解到，华润有巢REIT底层资产是其在上海的两处长租公寓项目，分别位于松江泗泾和经济开发区东部园区，是松江区“001号”“002号”保租房项目。业内普遍认为，这不仅是上海推进保障性租赁住房建设供应的重大突破，也为全国保租房规模化、专业化发展提供了示范作用。

“持续出台的保租房扶植政策，将释放出更多红利，这是投资机构看好长租板块的又一原因。”徐早霞表示。

租赁住房虽受国家高度重视，但本质是薄利行业，运营企业面临融资难、回报周期长、管理认定难、租金回报率低等各种问题，参与意愿不强。近两年，国家和地方针对长租行业痛点难点的破题之策逐一推出，提高长租经营的可持续能力。

2022年，租赁房“投融建管退”闭环模式在多年的呼吁声中落地，4只保租房公募REITs发行上市，发行前拟认购份额数量均超100倍，有3只上市首日全部触及30%涨停，足可见市场的认可程度。

“保租房公募REITs试行可为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道。”易居企业集团克而瑞租售事业部负责人分析说，这将极大提升长租公寓在大宗物业投资市场的资产流动性，促进住房租赁行业稳定发展。REITs前景也被机构持续看好。从国外经验来看，美国住宅租赁REITs的收益率平均可达6%到8%。

《2023-2028年房屋租赁行业市场发展环境与投资趋势分析报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

关键词： 存量资产 一线城市 投资机构