环球关注:重点城市租房市场调查报告 租赁市场利好政策与供应

2月9日,58同城和安居客发布的《2023节后返城租房调查报告》(简称《报告》)显示,重点城市春节后一周租房热度环比翻倍,部分城市租房热度涨幅超过200%。不过,虽然租房市场火热,部分承租人也表示,一线城市租房有压力。


(资料图)

重点城市租房市场调查报告

过去两年,受新冠疫情影响,租房或者换租的人减少,租房市场活跃度降低。随着2022年末防疫措施优化,今年春节过后,租房市场一扫疫情期间的阴霾,活跃气氛尽显。

2月13日,诸葛找房数据研究中心发布的《2022年重点50城租售比调查研究报告》提到,北京、上海、深圳已形成租房压力圈。

伴随春节后返乡大军回流,以及新一年的跳槽热,今年2月租赁市场火热。58同城和安居客发布《报告》显示,重点城市春节后一周(1.28-2.3)租房热度环比翻倍,部分城市租房热度涨幅超过200%。

根据《报告》,从春节后一周的城市租房热度数据来看,一线城市及部分二线城市的租房热度排名靠前,如北京、成都、重庆、上海、深圳等城市。

《报告》显示,重点40城中,绝大部分城市,春节后一周的租房热度环比翻倍。成都、深圳、郑州、苏州、武汉、杭州等城市,春节后一周,租房热度环比涨幅超过200%。

一系列租赁市场利好政策与市场回暖的双重刺激下,租房供应正在同步出现上涨。

上述租房调查报告显示,春节后一周,一线城市中上海、北京、深圳租房供应排名前三,杭州、重庆、成都、南京、苏州、广州、长沙排名位列前十。周环比涨幅方面,春节期间租房供应处于低谷,节后挂牌房源大幅增加。

月租金价格方面,春节后一周,一线城市租房供应中4001-6000元的房源占比27.6%,2001-4000元的房源占比25.5%;新一线城市中,1001-2000元的房源占比最多,为44.5%,2001-3000元的房源占比25.1%。

根据中研普华研究院《2023-2028年房屋租赁行业市场发展环境与投资趋势分析报告》显示:

深圳和上海租房成本占收入30%

2022年本科毕业的河南人袁可,第一次租房是在北京市朝阳区,她告诉记者,押一付三,再加上还要给中介交一个月房租作中介费,总计是5个月房租。对应届毕业生来说,压力很大。

据了解,上海的中介费收取方式和北京不同。北京的租房中介费多由承租人承担,但上海则是承租人和出租方各承担一半。北漂袁可对记者表示,“羡慕上海的中介费规则,承租人压力会小一些。”

《报告》显示,对于房租的支付方式,33.8%的意向租房人群接受季付。另外,还有30%意向租房人群选择半年付,有22.2%的意向租房人群希望可以月付租金。袁可表示,“如果应届毕业生租房可以凭借毕业证,采用押一付一的方式就好了。”

衡量租金水平是否合理,有一个指标叫“租金收入比”,也就是个人租房租金费用与个人可支配收入的比值,这一指标直观地反映了居民的租房压力。

根据《报告》,目前我国以深圳、上海、北京三个城市为核心,形成三个租房压力圈。这三个城市的租房收入比,分别是深圳30.2%、上海28.6%、北京27.4%。

值得提到的是,三亚紧随深圳、上海、北京之后成为第四,而广州位居第五名,其租金收入比为19.4%。

《报告》显示,虽然深圳和上海的租金收入比小幅回落0.2个百分点,但是租房压力仍然不小,租金成本占据收入的三成。

租房者姜月(化名)表示,曾经遇到过中介中途涨房租,因为双方意见向左,后来还尝试过通过报警解决。

《报告》还显示,大家普遍能接受5%以内的租金上涨,占比42.6%。接受10%以上租金上涨的人群,占比不足10%。此外,也有超两成的人群表示,不能接受租金上涨。

上海长租公寓又成了资本宠儿

蛰伏良久的长租行业再迎春天。据仲量联行统计,2022年,上海长租公寓投资大宗交易额达65.5亿元,同比上一年度增长263.89%。

从资本抢滩、跑马圈地,到行业洗牌、重获青睐,长租公寓行业在7年内经历多次转折。曾备受争议的长租公寓,为何又成为资本宠儿?

记者走访发现,当下,地产业高质量转型、国家政策红利、监管规范化以及企业内生增长力,让长租行业拥有受到投资机构青睐的更多资本。在上海加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的过程中,长租公寓作为重要市场力量深度参与其中,并试图闯出新赛道。

存量资产运营是万亿市场

今年1月,建设银行与万科联合成立百亿住房租赁子基金,其母基金“建信住房租赁基金”在2022年9月刚刚成立,总规模达300亿元,拟通过投资收购房企存量资产,提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房。拥有7500亿美元管理规模的全球最大房地产投资机构之一博枫资产,也顺利收购杨浦嘉誉云景租赁住宅项目,计划提供560间房源。

“长租大宗交易市场逐渐活跃,和房地产行业发展模式转变有关。”总部位于上海的长租公寓头部企业安歆集团CEO徐早霞表示,地产行业进入深度调整阶段,过去以高增长高周转为代表的增量开发模式不可持续,转向存量资产高质量运营阶段。资产运营增值将是一个万亿市场,因此被内外资普遍看好。

上海寸土寸金,有相当一部分长租公寓通过盘活酒店和产业园区的物业而来,属于存量资产运营范畴。存量资产运营不同于一次性的卖房生意,虽不能“赚快钱”且高度依赖管理水平的高低,但优点在于收益稳健。这正对投资机构当下的胃口。

“疫情、全球通胀等因素导致投资市场不明朗,机构态度趋于谨慎,更加青睐具有长期性的低风险资产,这是欧美和新加坡等地机构加仓长租板块的原因。”魔方生活服务集团首席战略官胡鼎表示,过往数据显示,长租公寓收益能力浮动不受经济短期波动影响,相比地产业其他板块,抗周期性更强,是投资避险优选。

较强抗周期性来自长租公寓的民生属性。居住是刚需,其中租赁又比大宗房产买卖更稳定,使得长租公寓需求端的底盘十分扎实。魔方生活服务集团在全国运营约8万套公寓,疫情发生3年来,整体出租率保持在90%左右,租金下跌幅度也远低于办公、商业和酒店。

保租房政策持续释放红利

2022年,全国首例由市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT“华润有巢REIT”上市。记者从华润有巢了解到,华润有巢REIT底层资产是其在上海的两处长租公寓项目,分别位于松江泗泾和经济开发区东部园区,是松江区“001号”“002号”保租房项目。业内普遍认为,这不仅是上海推进保障性租赁住房建设供应的重大突破,也为全国保租房规模化、专业化发展提供了示范作用。

“持续出台的保租房扶植政策,将释放出更多红利,这是投资机构看好长租板块的又一原因。”徐早霞表示。

租赁住房虽受国家高度重视,但本质是薄利行业,运营企业面临融资难、回报周期长、管理认定难、租金回报率低等各种问题,参与意愿不强。近两年,国家和地方针对长租行业痛点难点的破题之策逐一推出,提高长租经营的可持续能力。

2022年,租赁房“投融建管退”闭环模式在多年的呼吁声中落地,4只保租房公募REITs发行上市,发行前拟认购份额数量均超100倍,有3只上市首日全部触及30%涨停,足可见市场的认可程度。

“保租房公募REITs试行可为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道。”易居企业集团克而瑞租售事业部负责人分析说,这将极大提升长租公寓在大宗物业投资市场的资产流动性,促进住房租赁行业稳定发展。REITs前景也被机构持续看好。从国外经验来看,美国住宅租赁REITs的收益率平均可达6%到8%。

《2023-2028年房屋租赁行业市场发展环境与投资趋势分析报告》由中研普华研究院撰写,本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析,重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力,以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态,对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

关键词: 存量资产 一线城市 投资机构